Boom inwestycyjny na polskim rynku data center

Rok 2020 był wyraźnie najlepszy od czterech lat, jeśli chodzi o podaż nowej powierzchni na rynku data center w Polsce. Jest to jednak tylko początek kolejnej fali dużych inwestycji. Z najnowszej edycji 2021 raportu PMR nt. centrów danych „Rynek centrów danych w Polsce 2021. Analiza rynku i prognozy rozwoju na lata 2021-2026” wynika, że całkowita moc dostępna dla klientów na rynku komercyjnych usług data center w Polsce w 2020 r. wynosiła blisko 89 MW. W perspektywie sześciu lat wartość ta się podwoi.

Rynek warszawski dominuje

Rozmowy z dostawcami usług data center pokazują, że nowe inwestycje i rozbudowy widać w różnych częściach kraju: we Wrocławiu, na Śląsku, w Trójmieście, Krakowie i Poznaniu. Mimo wszystko dominującym ośrodkiem jest rynek warszawski. Spośród wszystkich centrów przetwarzania danych i komercyjnych serwerowni w Polsce najwięcej działa w Warszawie. Z najnowszych danych PMR  wynika, że Warszawa odpowiada za 57% całkowitej komercyjnej powierzchni serwerowej w Polsce, co oznacza, że udział ten wzrósł w ciągu roku o ok. 3 p.p.. Blisko 12% powierzchni netto przypada na Kraków, a 10% na Poznań. Analiza 40 lokalizacji wiodących obiektów potwierdza trend dominacji warszawskich lokalizacji CPD, których na top liście było na początku 2021 r. w sumie 24 – czyli o dwie więcej niż rok wcześniej. Planowane w najbliższym czasie inwestycje każą zakładać, że udział Warszawy będzie nadal rósł. Warszawa generuje zdecydowanie największy popyt na usługi datacentrowe, w tym na kolokację. Jest to też jednak rynek najbardziej konkurencyjny i wymagający. Realizacja kolejnych inwestycji na rynku warszawskim (m.in. Equinix, T-Mobile, ATM, Orange, Netia), w krótkim czasie będzie oznaczać dodanie 12 tys. m2 nowej powierzchni IT dla klientów.

Ewolucja rynku: podział na hurt i detal

Nadal spodziewamy się sukcesywnego wzrostu zapotrzebowania na usługi kolokacji w kraju oraz pojawienia się na rynku nowych odbiorców zagranicznych. Kapitalne znaczenie mają nowe inwestycje dostawców zagranicznych, które przełożą się na wzrost przychodów generowanych na rynku przez odbiorców i od klientów spoza Polski. W praktyce duże projekty inwestycyjne nierzadko oznaczają sprzedaż w modelu hurtowym i zakontraktowanie klientów jeszcze przed zakończeniem procesu budowlanego. Rynek będzie w efekcie coraz bardziej zmieniał swój charakter i podzieli się na dwie osobne części: hurtową i detaliczną. Sygnał do takich zmian dały inwestycje związane z regionami chmurowymi największych dostawców globalnych (Google i Microsoft). W kolejnych latach, naszym zdaniem, trend podziału rynku jeszcze się zintensyfikuje. Zdecydowanie wzrośnie wielkość rynku w rozumieniu podaży mocy i przestrzeni w centrach danych o charakterze hiperskalowym. Równolegle będzie rozwijał się rynek detaliczny, którego wzrost będą stymulować również duże inwestycje, popularyzacja chmury, szczególnie tej w modelu hybrydowym.

Amerykański koncern Vantage Data Centers (VDC) stara się o uzyskanie pozwoleń dla realizacji I etapu kompleksu w Warszawie. VDC zapowiadał nawet uruchomienie pierwszego modułu 8MW w 2021 r., jednak z naszej wizytacji miejsca inwestycji wynika, że finalizacja prac przesunie się na kolejny rok. Docelowo plany inwestora zakładają budowę kompleksu o powierzchni brutto 50 tys. m2 i IT netto 21 tys. m2. Nie ma innej możliwości zagospodarowania tak dużej powierzchni na rynku polskim niż w modelu typowo hurtowym.

Dużą inwestycję o charakterze hiperscalowym realizuje też w Warszawie EdgeConneX. Na działce położonej obok wspomnianej inwestycji swój własny projekt hiperskalowy przygotowuje natomiast Equinix. W II kw. 2021 r. dostawca oficjalnie zapowiedział dwuletni program powstania 32 obiektów hiperskalowych na całym świecie o dostępnej mocy 600 MW. Projekt będzie realizowany w formule joint venture w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością utworzonych wspólnie z GIC, funduszem z Singapuru prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości. Po zamknięciu transakcji i zakończeniu budowy, portfolio centrów danych xScale o wartości 6,9 mld $ będzie obejmować trzy regiony (Ameryki, Azję i Europę), z głównym naciskiem na Europę, w tym również rynek polski. Dokładny rozkład centrów danych xScale w Europie wygląda następująco: Dublin (trzy centra danych xScale), Frankfurt (5), Helsinki (1), Londyn (2), Madryt (2), Mediolan (1), Paryż (4) i Warszawa (1). Equinix zakłada zacieśnienie współpracy z największymi na świecie dostawcami usług w chmurze, w tym Alibaba Cloud, Amazon Web Services, Google Cloud, IBM Cloud, Microsoft Azure i Oracle Cloud Infrastructure, którzy już teraz są obecni w centrach danych Equinix.

Zgodnie z warunkami umów, GIC będzie posiadał 80% udziałów w przyszłych przedsięwzięciach joint venture, a Equinix pozostałe 20% udziałów. Equinix wystąpił już o wymagane zgody regulacyjne. W przypadku rynku polskiego do UOKiK w II kw. 2021 r. wpłynął stosowny wniosek dotyczący koncentracji. Planowana koncentracja polega na utworzeniu przez Euro Rowan (Grupa Kapitałowa GIC) oraz Equinix, wspólnego przedsiębiorcy pod nazwą EMEA Hyperscale 2 C.V. z siedzibą w Amsterdamie. Spółka JV będzie spółką holdingową dla portfolio centrów danych hiperskalowych zlokalizowanych w różnych lokalizacjach, może również poszukiwać terenów pod budowę takich centrów.

Czynnikiem bardzo istotnym dla rozwoju rynku polskiego i powiązanym z powyższymi zmianami jest doświadczenie, które wprowadzają pojawiający się nowi inwestorzy, znający doskonale mechanikę i realia branży data center w skali globalnej. Ma to tym większe znaczenie, że podmioty te będą z sukcesem i zgodnie z naszymi przewidywaniami konsolidować rynek. Wśród potencjalnych inwestorów wykazujących zainteresowanie rynkiem polskim są, oprócz wspomnianych już wcześniej, również Interxion, KDDI, e-shelter i Digital Realty (DR). Z tym ostatnim podmiotem wiąże się długo oczekiwane przejęcie ATM, lidera rynku kolokacji w Polsce. Nowym właścicielem ATM w IV kw. 2020 r. została bowiem spółka Global Compute Infrastructure kierowana przez Scotta Petersona, amerykańskiego inwestora i jednego z założycieli Digital Realty, związanego ze spółką przez 14 lat. Pod koniec ubiegłego roku DR posiadała udziały w ponad 220 centrach danych na całym świecie. Uczestnikiem transakcji jest również oddział banku Goldman Sachs wyspecjalizowany w inwestycjach kapitałowych m.in. w projekty infrastrukturalne. Szacunkowa wartość przejęcia to ponad 530 mln zł.

Naszym zdaniem postępująca koncentracja kapitału w Polsce i nowi inwestorzy to absolutnie nadrzędny czynnik rozwoju rynku w kolejnych latach, który przeskaluje poziom przychodów z usług data center mocno w górę. Nie sposób zakładać, że cała lista poważnych projektów inwestycyjnych realizowana i planowana przez dużych inwestorów jest obliczona inaczej niż na wygenerowanie stosownego zwrotu z zadysponowanych środków w rozsądnym czasie.